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[部门解读]《三亚市物业管理实施办法》政策解读

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2022-12-30 10:06:14 三亚市住房和城乡建设局

《三亚市物业管理实施办法》政策解读

一、《办法》的修订背景

2011年,三亚市人民政府印发了《三亚市物业管理实施办法》,该办法已颁布实施十一年。近年来《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等上位相关法律法规已发生了较大变化,对物业行业管理也提出了新的要求,原有办法已难以适应当前物业管理要求。

二、制度依据

《三亚市物业管理实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等法律法规,参考了成都、广州、苏州、杭州等城市相关立法。

三、《办法》的主要内容

《办法》共七章,分为:总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、物业专项维修资金、附则。

第一章,总则。明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系的指导思想。

第二章,物业管理区域。明确了物业管理区域划分原则,物业管理档案的备案要求,物业用房及业主共有部分的区分及确认。

第三章,业主和业主组织。是本次修订的重点章节。在明确了业主的权利义务基础上,增加了需要业主共同决定的事项清单,修订了参与决定的方式、方法。具体规范了业主大会设立条件,首届业主大会筹备组产生办法,建设单位、居(村)民委员会、区住房和城乡建设主管部门在筹备组成立过程中的职责,首届业主大会筹备组需要履行的职责。

业主委员会作为业主大会的日常执行机构,代表着全体业主的利益。《办法》详列了业主委员会的主要职责,运行要求,业主委员会委员禁止行为、信息公示要求等内容。

办法新增了“物业管理委员会”相关条款。明确了物业管理委员会成立的条件、需要履行的职责等内容。

第四章,物业管理服务。本章主要规范了前期物业招投标、物业交付承接查验,业主大会续聘、选聘、解聘物业服务人,物业服务合同,物业服务信息公示,物业服务费用定价、调整,业主共有物业经营收益,业主大会自行管理,老旧住宅小区物业管理等事项。

第五章,物业的使用与维护。本章主要包含物业转让、改变物业性质方法及要求;明确物业管理区域内的禁止行为、物业装饰装修要求、台风暴雨等紧急情况应对责任、紧急情况积极配合处理的责任和义务等内容。并对车位(车库)的分配、使用进行规范,提出停车位充电设施建设要求。明确物业服务区域内物业维修维护实施,供水、供电、供气等专业服务单位的责任与义务,物业维修责任划分方法等。

第六章,物业专项维修资金。规范了物业专项维修资金的交存、续交、紧急使用以及使用细则等要求。

第七章,附则。对专业术语进行解释,明确《办法》生效日期、实施责任部门。

四、《办法》修订后的主要变化

原《三亚市物业管理实施办法》共八章五十八条,此次修订后调整为七章九十一条,章节及内容有较大调整,主要修订内容有:

(一)明确市、区两级住房和城乡建设主管部门为物业管理联席会议组织单位,促进问题更具体、更有效地解决;

(二)明确物业管理区域备案、物业管理区域档案管理要求;

(三)明确并细化业主大会设立条件、步骤,业主大会设立及召开过程中业主、组织方、居(村)委会、住房和城乡建设主管部门的职责;

(四)提出对业主委员会选举、换届、履职过程、监督管理的具体要求,明确业主委员会委员任职要求、信息公示要求、禁止性行为等;

(五)针对物业服务过程中服务和费用不够清晰、透明,从而容易造成矛盾的情况,制定并列举了详细的物业服务各方信息公示要求,经济审计要求;

(六)提出了物业管理委员会制度;

(七)明确物业承接查验要求、档案管理要求;

(八)明确并细化物业服务人禁止性行为;

(九)进一步规范了老旧住宅小区的改造、维修资金收缴、增设电梯相关要求;

(十)规范业主共有物业经营行为,明确收益分配约定及公示要求;

(十一)根据三亚市2015年撤镇设区行政区域调整的实际情况,对应调整相关部门、组织职责。

五、《办法》修订的突出特点

(一)细化

作为一份指导本市物业管理各方行为的规范性文件,从原来的58条,增加到91条,新增内容针对物业管理活动中的突出问题,使物业管理各方更容易参与、实施、管理;

(二)清晰

在《民法典》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规的范畴内,结合本市实际情况,对物业服务类投诉深入分析,追根溯源,对容易产生模糊不清的问题进行分析、规范;

(三)创新

提出“物业管理委员会”制度。旨在解决符合条件的项目,在无法设立业主大会、选举业主委员会的情况下,选择成立“物业管理委员会”,以便快速、有效地解决实际问题;

强化“信息公示”要求。在物业管理活动多个环节要求物业服务人、业主委员会等关键参与方按要求在物业服务区域显著位置和“三亚市物业管理信息化服务平台”进行信息公示,更加便于业主查阅内容、留存资料信息;

倡导“经济审计”。在前期物业服务合同约定或业主大会授权的情况下,对物业服务人、业主委员会委员进行经济审计,使费用收支更加透明;

推动“三亚市物业管理信息化服务平台”信息平台使用。业主共同决定事项、参与方式、各个环节的信息,都要求在信息平台公示。

六、《办法》修订的重要意义

通过对《办法》的修订,在制度层面对物业管理行业长期以来存在的重点、难点问题形成有效的解决方法,通过强化组织建设、聚焦重点难题、细化规范准则,为三亚物业管理行业的健康发展提供有效的制度依据。

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