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  • 标    题:三亚市人民政府关于印发三亚市国有土地二级市场交易办法(试点暂行)的通知
  • 索 引 号:00823240-4/2018-00444
  • 分    类:综合政务;
  • 发文机关:三亚市人民政府
  • 成文日期:2018-08-14
  • 发文字号:三府〔2018〕173号
  • 发布日期:2018-08-22
  • 主 题 词:
  • 文件状态:有效;

三亚市人民政府关于印发三亚市国有土地二级市场交易办法(试点暂行)的通知

更新时间:2018-08-22 10:30:00

三亚市人民政府

三亚市人民政府

关于印发三亚市国有土地二级市场交易办法(试点暂行)的通知

 

各区人民政府育才生态区管委会,市各有关单位:

三亚市国有土地二级市场交易办法(试点暂行)》已经七届市政府第31次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

三亚市人民政府

2018年8月14日

 

(此件主动公开)

三亚市国有土地二级市场交易办法(试点暂行)

 

第一章  总 则

  第一条 【目的和依据】为规范国有土地二级市场交易行为,建立统一、开放、竞争、有序的国有土地二级市场,根据国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点方案》(国土资发〔2017〕12号)、《海南三亚市完善国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案》以及相关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 【范围】本市范围内应公开进行的国有建设用地使用权(以下简称国有建设用地)二级市场交易试点活动,适用本办法。

本办法所称的建设用地使用权土地二级市场,主要是建设用地使用权人之间进行建设用地使用权转让、出租、抵押等各种交易行为。土地二级市场还涉及现状补办、宗地分割合并、改变用途等业务办理。

法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

第三条 【含义】本办法所称的国有建设用地二级市场交易,是指凡须纳入公开市场的出让、划拨、作价出资(入股)或授权经营取得的国有建设用地使用权涉及有关转让、出租、抵押等行为。

主要有国有建设用地使用权交易、在建工程涉及建设用地使用权交易、已建成建筑物连同建设用地使用权整体交易、已建建筑物、构筑物的宗地须实施分割或合并交易、涉地司法或资产处置等情况。

其中转让是指出售、交换和赠与以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。但不包含个人已购住房和涉及的分摊土地使用权转移

办法所称的国有建设用地使用权二级交易市场,是指经三亚市人民政府批准设立的国有建设用地使用权二级市场交易场所。

第四条 【原则】国有建设用地使用权二级市场交易活动,应当遵循诚实信用和公开、公平、公正的原则,充分尊重权利人意愿。

第二章  管理机构及职责

第五条 【管理机构】试点期间,国土资源部门负责本行政区域内土地二级市场交易试点管理工作,研究和协调土地二级市场试点工作中的重大事项。三亚市相关部门按照试点分工,履行各自职责,协助国土资源部门做好国有建设用地使用权二级市场的试点管理工作。

第六条 【职责】国土资源部门负责制定相关政策并组织实施,把握改革方向,构建交易平台,完善交易规则,规范市场运行,监管市场秩序,维护合法权益,协调试点事务等。主要有:

(一)把握试点方向,从三亚发展新战略出发,发挥好政府管控土地市场的重要作用,开展存量国有建设用地调查评价,通过国有土地二级市场探索盘活与处置的方式,与城乡总体规划、多规合一、土地利用总体规划及相关规划相衔接,探索编制城市更新规划,更新城市功能;与国有建设用地一级市场相统一,通过约束与激励政策引导,激发市场主体活力,盘活低效和闲置用地,提升城市价值;以不动产登记为基础,优化配置土地资产,进一步扩大城市税源注入城市发展新的活力。为三亚市城市发展实现有机转换,发挥应有的作用;

(二)组建交易机制,(机构名字为三亚市土地二级市场交易中心)保证市场主体能在公开、公平、公正的市场环境下进行交易,发挥市场配置资源的决定性作用,保障市场依法依规运行、健康有序发展;

(三)建设监管平台,依托市国土资源电子政务系统,完善动态监测监管平台,及时掌握土地二级市场转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序及交易合同履行等交易状况,了解土地投放规模、结构、布局和时序,及时掌握异常市场状况,及时采取措施调控市场,保障市场依法依规运行;

(四)建立价格制度,定期发布基准地价或者标定地价,探索完善三亚市土地二级市场的价格形成机制,开展地价监测、指导、监督,制定措施防止交易价格波动,维护市场平稳运行;

(五)规范中介组织,引导评估、测绘、公证和综合服务等中介机构参与土地下级市场,提供咨询、估价、经纪等服务;

(六)建立协作机制,加强部门协作,形成合力,与不动产统一登记协同;与规划、住房建设、财政、税务、发改、国资、工信、工商、法院建立联动,落实相关责任,强化沟通协调;与三亚地方法院建立涉地司法处置协调办理机制,与财政与税务部门制定差别化税费政策,协商低效用地实行城镇土地使用费差别税收和对闲置土地从严征收土地闲置费等措施; 

(七)保障权益高效办事,市场主体合法权益,切实维护土地所有权人权益;提高服务效能,强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提升服务水平,方便群众办事。

(八)建立风控与容错纠正机制。及时掌握试点动态,针对交易的关键性环节,分别确定事前、事中、事后管控方式。把握高风险交易,制定完善的风险跟踪、监测、预警、与处置机制,以纠错机制促进容错机制的完善。

第三章  交易市场及组织

第七条 【交易平台建设】 经三亚市人民政府批准,由三亚市土地二级市场交易中心设立统一开放、竞争有序的国有建设用地使用权二级市场。从降低交易门槛和成本、促进交易顺畅和要素流通、便民利民出发,严格依照本办法相关规定设立如下业务:

(一)健全各类规章,依据贯彻执行国家土地管理的政策、法律、法规和规章,制定交易市场的各项管理制度;

(二)提供服务场所,建设交易场所和网上交易系统,汇集城建、税务、金融机构等窗口,设置优质、高效、安全、便捷的服务流程;

(三)实现信息集聚,信息交互管理与发布网络平台。通过完善建设用地使用权网上交易系统(以下简称网上交易系统),实现发布交易信息、公开转让、出租建设用地使用权等网上二级土地市场交易形式;通过收集、汇总、储存、上报、发布国有建设用地使用权交易信息、供求信息及行情、与交易关联的法律政策,实现信息化、标准化、规范化、一体化;与市规划、住建、工商、税务等有关权证变更业务相关的管理部门,实现网络互联和信息交换;

(四)健全服务体系,配置交易机构专业人员,建立交易及市场运行分析专家队伍,提供法律与政策咨询服务;引导中介入场,为交易提供咨询、估价、经纪服务;建立涉地司法处置、国有企事业资产处置等衔接机制,协助开展有关资产处置服务;建立交易矛盾和纠纷调解机制,及时化解与交易关联的矛盾与问题;建立土地二级市场专业调查与交易运行分析制度,为政府监管市场提供研究基础。

第八条 【交易市场功能】 依法及依照《试点实施方案》履行如下职责:

(一)组织、运行国有建设用地二级市场,保证二级市场交易活动正常进行,营造良好的交易环境;并将土地交易规则、运作程序、服务承诺、收费标准、工作人员守则等在交易大厅和交易平台显著位置张挂和展示,主动接受相关部门和社会监督;试点期间定期向试点领导小组报告市场建设与运行动态;

(二)提供一站式交易事务服务,对有意向进入土地有形市场公开交易的建设用地使用权业务转让、出租和抵押,及涉及土地交易及连同地上建筑物、其他附着物一并交易的,按自行交易、委托交易及进场或网上交易等方式开展申请受理,负责转让条件的核验、交易验证、成交确认、代收代缴土地税费等具体业务;为地价评估初审备案、交易过户、税费征收等机构集中办公设立服务窗口;

(三)提供交易信息发布、查询及法律政策咨询服务,开展信息查询、法律政策咨询服务,为交易双方提供、议价、询价、价格指导;为国有建设用地使用权交易、洽谈等活动及国有建设用地使用权交易代理、不动产登记代理、地价评估、信息咨询等中介机构提供服务场所;

(四)提供涉及建设用地使用权转移的司法处置服务,在法院核实土地产权状况阶段,应详细提供土地权利与土地利用信息;对法院涉及到处置的,依法协助执行法院的裁定、调解和判决文书中有关涉地处置事宜;对司法处置划拨土地的,经与法院协商取得一致意见后,在裁定中告知权利受让人到交易中心办理出让手续,缴纳土地使用权出让金和相关税费;

法律、法规规定的和市国土资源行政主管部门委托的其他事项。

第九条 【进场交易流程】 场内交易流程主要包括:

三亚市土地二级市场进场交易的办理流程设定为:前台引导(包括网上交易)窗口接件信息发布组织交易签订合同交易监管不动产登记。

(一)前台引导:通过前台引导,区分自愿协商交易、委托机构和网上平台交易的办理方式,并根据各自办理业务不同,向提交单位告知和发放所需要材料的清单,开展用户网上注册;

(二)窗口接件:通过服务窗口一站式受理申请,对资料齐全,应当予以受理。对已有买家,双方已经协商一致的土地转让,经审查合规后直接进行公示,无异议可直接自愿协商达成交易,办理后续手续;对尚未有买家,需要委托土地二级市场交易管理机构进行交易的,土地使用权交易委托人应与土地交易机构签订《委托交易合同书》,双方约定履行条款;

(三)信息发布:经对委托人提供的文件资料进行审查把关,在约定的期限内,通过国有建设用地使用权二级市场信息网络发布平台发布信息,也可以同时通过媒体或者采用推介会等多种形式,对外公布;

(四)组织交易:登记交易意向,审核交易文书,发布公告,组织竞价,资金监管,成交确认,组织签约,税费缴纳,结算资金;有关不同使用权类型土地的转让、出租、抵押方式的具体交易规则与方式,参照第二、三、四章;

(五)合同签订:交易双方成交后,应当签订书面的转让合同,明确转让双方的权利、义务等内容,并签字、盖章。土地交易合同包括下列主要内容:交易双方的名称、住所;转让、出租、抵押标的基本情况;成交方式;价格及价款支付时间和方式;标的涉及的债权、债务的处理方案;土地交割事项;违约责任;合同争议解决方式;双方约定的其他事项;具体见合同范本,需要另行起草。

(六)交易监管:建立后台审核机制,土地交易中心应对委托人提供的文件资料进行审查把关,以划拨方式取得的建设用地使用权交易的,在申请时需要对划拨决定书和履约情况和能否进入二级市场进行严格审查;对取得的建设用地使用权交易的,在受理交易申请后,按照土地取得方式不同,核验交易标的物既往与现状产权状况和使用权人相关证明材料,包括产权有无纠纷和约束、债权、债务是否处置等,审核入市条件和交易安全的相关要件,主要为入市批准文件、资产评估、报价及拟交易及支付和交割方式等情况;对签署《土地使用权转让委托合同书》后,应立即在交易中心办理产权冻结手续,防止在受委托交易期间,出现权利人出卖或抵押土地使用权的行为发生;在合同核实阶段,交易中心应对在二级市场交易的土地交易合同进行核实,符合相关规定的,出具土地交易鉴证书;涉及委托交易的,委托人应保证所提供的文件资料真实、合法、有效、全面,并对委托交易的标的物的合法性负责,不得隐瞒事实真相,有涉及委托交易的标的物瑕疵的情况,明确告知土地交易中心,土地交易中心有将该瑕疵告知竞买人、投标人的权利和义务,委托人未履行瑕疵告知义务的,由此引起的责任由委托人承担。在土地使用权转让中涉及优先购买权的,委托人应将委托交易情况书面通知优先购买权人;对交易的土地有争议且尚未解决、因不可抗力致使土地交易活动不能按约定的期限和程序进行的,或致使交易合同无法继续履行的,经出让方、受让方或者第三方向国有建设用地使用权二级市场提出申请,可以中止或终止交易;

(七)不动产登记:国有建设用地使用权转让后,双方当事人应持原不动产权证(土地使用证、房屋所有权证、土地房屋权证)、国有建设用地使用权二级市场交易管理机构出具的土地交易签证书、建设用地使用权已发生转移的有效证明文件等资料到不动产统一登记窗口办理变更登记手续。到不动产统一登记窗口办理相关登记业务,国土部门、城建部门、税务部门(税收完税证明、房地产过户税收证明等)应当根据相关法律、法规及时办理。

第十条  【网上交易流程】建设用地使用权网上交易是指通过建设用地使用权网上交易系统(以下简称网上交易系统)发布交易信息、公开转让、出租建设用地使用权等土地交易活动的交易形式。试点期间拟采用符合二级市场网上交易条件的土地,网上交易平台办理为主,场内办理辅助的方式,其主要流程包括:

1、委托交易:机构用户注册网签委托代理合同信息发布确定意向易签订交易合同(网上、场所)交易监管(后台)不动产登记(网上、场所)

2、自行交易:用户注册信息发布达成交易签订交易合同(网上、场所)交易监管(后台)不动产登记(网上、场所)

(一)注册登录:交易主体在网上交易平台内进行身份注册验证,取得网上操作系统的技术支持。受托机构在土地二级市场内实施建设用地使用权交易活动前,应向网上管理实施机构申请注册系统用户;自行交易的用户申请,须到市场前台申请个人注册。经注册的用户信息发生变化的,中介机构应当立即到网上管理实施机构变更注册用户信息。后台对注册信息进行审查,审查内容包括企业经营情况、个人信用情况、中介组织及金融机构的经营范围、资信情况等,保证信息的真实性。

(二)网签委托代理合同:网上平台进行交易的,土地使用权交易委托人应与土地交易机构签订《委托交易合同书》,双方约定履行条款。建设用地使用权转让业务需要缴纳交易保证金,保证金缴纳之后,网上交易系统会开放交易双方完整信息。 

(三)信息发布注册信息经后台审核通过后,市场主体根据自身要求(转让、出租、抵押),上传土地的供给或需求信息,经后台审核通过后,在交易平台上分类发布。供给方可以通过照片、实景地图等方式,在网上交易平台反映土地实地状况的有关信息。

(四)确定意向:登录用户浏览网上交易平台信息,通过交流协商,选择和确定交易对象。经过线上线下交流,实地测量踏勘,协商价格后,确定最终交易地块。抵押土地价值可由土地评估机构进行地价评估,也可以由抵押双方协商确定,但所担保的债权不得超出抵押物的价值。

(五)申请受理:交易双方确认意向后,上传申请材料和申报表,对于符合建设用地使用权转让、出租、抵押条件、材料齐全的交易,后台接收材料与申报单,审查是否符合建设用地使用权转让、出租、抵押条件,材料是否需要补件换件,是否有特殊情况需要补件。在所有材料审核完毕后,需要审批的,经有关部门审批程序完成后,待后台提出审核意见。审核通过的,窗口确定受理,窗口接收申报信息确定办理该项业务,通知办理时间,网上交易平台发送材料原件清单,交易双方根据清单提交材料原件。所有原件与复印件审核完毕后,返还原件,下发反馈单。审核不通过,退件并给出书面退件说明,网上交易平台自动关闭此交易。

)签订合同:经(审批)审核通过后,经办人在线(或离线)通知时间、地点;交易双方到指定地点进行资格确认,在现场平台上获取合同编号,下载合同;对合同条款无异议的,交易双方当场签订合同。

)组织交易:登记交易意向,审核交易文书,发布公告,组织竞价,资金监管,成交确认,组织签约,税费缴纳,结算资金,上传凭证,获取电子监管号,备案所有交易项目材料,办结。(有关不同类型土地使用权的转让、出租、抵押分别按本办法第四章、第五章和第六章的规定办理)

)不动产登记。(同前一条第(七)款)

)交易网络管理:网上交易平台的所有交易记录、信息、数据等,网上交易系统应自动存档备查;用于管理核算网上交易费用的专户银行,必须提供支持网上交易系统的连接接口和实时支付、信息交换的网络信息软硬件系统与服务体系;交易机构必须与开户银行签订协议,督促开户银行确保银行系统与网上交易系统之间的线路畅通,为参与网上交易的客户做好服务,建立严格的内部管理制度,确保账户资金安全及信息保密工作。电子监管号为唯一识别交易项目的识别号,扫描电子监管号条形码,可阅读关于交易项目的简单信息。交易双方也可根据电子监管号在网上交易平台查看自己的交易记录。

)其他情况:交易双方签订合同后10个工作日内,网上交易平台公开交易结果。

第四章  建设用地使用权转让

第一节  转让规则

第十一条 【转让定义】建设用地使用权转让是指权利人将取得的建设用地使用权按规定的程序和约定的条件,通过买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式再转移的行为。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第十二条 【转让类型】建设用地使用权转让类型,按原取得方式可分为:

(一)划拨建设用地使用权转让;

(二)出让建设用地使用权转让;

(三)作价入股建设用地使用权转让;

(四)授权经营建设用地使用权转让。

第十三条 【必要条件】出让建设用地使用权首次转让,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件。

(一)建设用地使用权实行凭证转让,转让方必须持有不动产产权证(土地使用证、房屋所有权证)或其他合法的权源依据,宗地权属合法、界址清楚、面积准确,无争议,无法律及经济纠纷;

(二)涉及共有的,须经共有方书面同意;

(三)股份制企业须经股东同意;

(四)转让国有建设用地使用权时,对已经建成的地上建筑物、构筑物及其他附着物,应当提供房屋所有权证;

(五)转让国有建设用地使用权时涉及到在建工程一并转让的,应当提供取得的《建设工程规划许可证》和《在建工程施工许可证》以及在建工程评估、审计等相关材料。

第十四条 【限制条件】有下列情形之一的,建设用地使用权不允许转让:

(一)地上建筑物、附着物权属不清,有争议的;

(二)抵押期间,未经抵押权人同意转移抵押财产的;

)市人民政府已依法决定收回的;

)未经批准改变土地用途的;

)共有土地使用权未经共有权人书面同意的;

)列入征收和棚改等旧城改造范围的;

)司法机关依法限制房地产权利的;

)以优惠地价取得的国有建设用地使用权,优惠部分未按规定补交的;

)用地批准文件规定或者土地有偿使用合同、国有建设用地划拨决定书等约定不得转让的;

)法律、法规禁止转让的其他情形。

第十五条 【遵从条件】国有建设用地使用权转让时,出让合同(含划拨决定书)和登记文件中所载明的权利、义务随之转移(含因规划条件变更需应补缴地价款,因政策相关政策调整需收回重新供应的建设用地,及因闲置土地查处的相关约定),由受让方承担,有限制条件的从其规定;建设用地使用权转让的,当事人应依法向国家缴纳有关税费;受让人通过转让方式取得出让建设用地使用权的,其使用年限为原建设用地使用权出让合同规定的出让年限减去原出让建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第十六条 【优先购买权】建设用地使用权人自行申报的建设用地使用权转让价格低于政府优先购买价格的,市人民政府应行使优先购买权,优先购买的土地纳入政府土地储备库。但赠与建设用地使用权涉及转让的除外。

与土地一级市场联动,设置价格监管,进行动态监测,如交易价格出现低于基准地价的异常形态,由政府优先介入处理。

第二节  划拨方式取得的建设用地使用权转让

第十七条 【转让条件】以划拨方式取得的建设用地使用权转让,必须符合下列条件

(一)已按项目立项文件和用地批准文件要求开发建设转让的;

(二)已经取得不动产权证(土地使用证、房屋所有权证)的划拨土地及地上建筑物和附着物转让的

(三)涉及司法裁定过户的划拨土地及地上建筑物和附着物转让的。

第十八条 【批准权限】以划拨方式取得的建设用地使用权转让的,应当符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件,须由市国土资源局和规划审核,报市人民政府批准;划拨土地使用权转让涉及国有资产的,应当取得国有资产主管部门的批准;产权人为自然人的国有划拨土地使用权转让,由市人民政府委托市国土部门审批批准。

第十九条 【办理程序】具体办理程序为提交申请转让方案方案审批准予转让的签订合同不在划拨用地目录内的:委托评估缴纳出让金及相关税费签订出让合同)产权变更登记。

第二十条 【办理方式】经依法批准转让划拨建设用地使用权的,应当由受让方办理建设用地使用权出让或者租赁手续,缴纳出让金或者租(收益)金。出让金、租(收益)金标准按照转让时出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权市场评估价与转让时划拨建设用地使用权市场评估价的差价计算,具体办法另行规定。

对划拨土地转让,证载土地用途与转让协议约定一致的,且转让后的土地使用主体和用途符合《划拨用地目录》的,在土地交易平台完成交易后,明确建设用地使用权的相关要求并保留划拨,可不办理建设用地使用权出让或租赁手续,依法办理不动产登记手续。

证载土地用途与转让协议约定不一致的、赠予的,但转让后的土地使用主体和用途符合《划拨用地目录》的,应当先取得规划、发改等相关部门的批准文件,在土地交易平台完成交易后,签订《土地转让交易认定书》,核发《国有建设用地使用权划拨决定书》,明确建设用地使用权的相关要求,转让价款由受让方支付给转让方。缴清转让价款及相关税费后,依法办理不动产登记手续。

转让用途和证载用途不一致,且转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,依法办理土地转让手续。转让成交后,签订《土地转让交易认定书》,核发《国有建设用地使用权划拨决定书》,转让价款由受让方支付给转让方。缴清转让价款及相关税费后,依法办理不动产登记手续。

证载土地用途与转让协议约定不一致的,且转让后的用途不符合《划拨用地目录》的,应当先取得规划部门的批准文件,同步确定划拨土地转让金额和补缴出让金金额,改造完转让手续后,由受让方补缴土地价款,按协议方式签订出让合同,缴纳完土地出让金和相关税费后,依法办理不动产登记。

转让划拨建设用地使用权,《国有建设用地划拨决定书》或者法律、法规、规章以及国家明确规定应当收回建设用地使用权的,市国土资源主管部门不得批准转让,而应当报经市人民政府批准后收回并重新组织出让。

公有住房和经济适用住房等保障性住房的转让涉及划拨建设用地使用权转让的,按照国家有关规定执行,不适用本办法规定。

第二十一条 【价款】经市人民政府准予不符合《划拨用地目录》的划拨建设用地使用权转让的,依新的规划条件进行评估确定补缴土地出让金金额。

第二十二条 【确定年期】不符合《划拨用地目录》的划拨土地使用权转让,按办理转让手续时不同用途分别确定出让年限;同一宗地内部分划拨的,其划拨部分转移后的使用年限按该宗地本办法出台后第一宗出让合同约定的剩余年限确定。

第三节  出让方式取得的建设用地使用权转让

第二十三条 【转让条件】以出让方式取得的建设用地使用权转让,需符合下列条件:

(一)已经按照出让合同的约定支付全部土地出让金,且已按规划变更条件,补缴改变土地用途和增加容积率地价款完成的,并已取得不动产权证(国有土地使用证、房屋所有权证)的,且无违反土地出让合同约定的;

(二)经市政府批准的低效、闲置用地的处置。

第二十四条 【办理程序】提交申请转让方案方案审批准予转让的签订合同需补交出让金的:按原约定或相关标准缴纳出让金签订出让合同产权变更登记。

第二十五条 【办理方式】以出让方式取得的国有建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,可依法自由交易;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。

出让土地转让中涉及土地使用条件变更的,应当征得出让方同意,由土地使用权转让方向城乡规划部门申请规划条件。由土地使用权转让方按现行政策申报土地使用条件变更,经市政府批准后,持批准文件可以进入土地二级市场进行转让。转让成交后,同时签订《土地转让交易认定书》和《国有建设用地使用权出让合同》,新的规划条件应纳入出让合同。转让价款由受让方支付给转让方,补缴价款由受让方支付给政府。缴清全部价款后,依法办理不动产登记手续。但原建设用地使用权出让合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权重新公开出让的除外。

第二十六条 【价款】以出让金优惠取得的国有建设用地使用权转让时,出让合同有明确约定的,按约定数额补足;出让合同没有约定的,按供地时市人民政府规定的标准补足。 

第二十七条 【确定年期】受让人通过转让方式取得出让建设用地使用权的,其使用年限为原出让合同约定的年限减去原土地权利人已使用年限的剩余年限。

第四节  作价出资(入股)或授权经营用地使用权转让

第二十八条 【转让方式】以作价出资(入股)或授权经营方式取得土地使用权的,可以依照有关法律、法规、规章的规定,经原作价出资(入股)或授权经营批准机关同意后,可进入土地二级市场交易。其转让管理方式参照以出让方式取得的土地使用权。

第五节  涉地司法或资产处置建设用地使用权转让

第二十九条 【转让方式】涉地司法或资产处置的,依照法院判决和仲裁委员会裁定需拍卖变现用于偿还债务的建设用地使用权转让,可进入土地二级市场交易。受让人通过该转让方式取得出让建设用地使用权的,其使用年限为原出让合同约定的年限减去原土地权利人已使用年限的剩余年限。

第六节  出让建设用地使用权分割转让

第三十条 【分割转让条件】建设用地使用权分割转让(包括纯土地使用权分割转让和因地上建筑物、附着物所有权分割转让引起的土地使用权分割转让的),应当先取得市规划、住建、行业准入等部门出具的初审意见。

第三十一条 【必要条件】未明确约定出让建设用地使用权可以分割转让的,一般不得分割转让,但具有下列情形之一的,经市国土资源主管部门会同相关部门批准后,可以分割转让:

(一)待分割的建设用地产权清楚,所涉及的不动产已办理产权登记。

(二)分割后的建设用地使用权单元应为权属界线封闭且具有独立使用价值的空间;

(三)符合规划、环保、消防等基本要求;

(四)涉及商品房销售的;

(五)因企业破产清算导致出让建设用地使用权必须分割转让的;

(六)因人民法院实施强制执行导致出让建设用地使用权必须分割转让的;

(七)因工业企业不符合现行产业政策或者环保要求,被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机关的生效判决文书规定停止生产,出让建设用地使用权必须分割转让的;

(八)法律、法规、规章规定可以分割转让的其他情形。

第三十二条 【遵从条件】本办法实施后出让的建设用地使用权,其分割转让条件和要求应当在建设用地使用权出让公告中公布并在建设用地使用权出让合同中明确约定,未明确约定的,不得分割转让。

出让取得的非商品房开发的国有建设用地使用权分割转让的,出让合同约定不可分割转让的,应办理批准手续。并应按规定缴纳相关税费外,再按批准转让时转让部分建设用地使用权市场评估价减去整体建设用地使用权市场评估价。

第三十三条 【限制条件】有下列情形之一的,建设用地使用权分割转让不予批准:

(一)列入征收和城市改造范围的;

(二)《国有建设用地使用权出让合同》中约定不得分割的或非经调整土地出让金的;

(三)工业用地上的综合楼、职工配套宿舍用房等不得与厂房分割;

(四)商品房所分摊下的建设用地使用权(商品房可办理分割除外);

(五)需借用他人的通道才能满足独立使用的;

(六)涉及分割的使用权,在分割前后均在正常使用范围内不能满足规划、建筑结构安全使用要求;

(七)法律法规及相关政策规定不得分割的其他情形。

第三十四条 【工业用地分割条件】工业用地宗地分割同时符合以下要求:

(一)工业用地宗地权属合法、界址清楚、面积准确;已缴清土地使用权出让金和税费,并取得不动产权证书(土地使用证)。

(二)工业用地宗地以地上原有建筑物规划合理性为原则进行分割,分割后每宗地原则上不少于15亩。整宗地必须经过整体考虑,并满足消防安全、交通组织、规划控制指标等要求。工业用地擅自改变土地用途的不予分割转让。

第三十五条 【办理程序】提交申请分割转让方案行业准入部门审核转让方案审批准予分割转让的签订合同产权变更登记。

申请前期 申请人中介机构委托确定拟分割地块的面积、四至、土地利用条件等基本要素,进行宗地的地籍调查;

申请 申请人持地籍调查结果、分割转让初步方案等材料,报经规划等部门批准;

审核 镇(街道)及行业主管部门对企业资格进行审核,对符合条件的签署审查意见、环保、消防出具规范意见后,送相关部门办理;

审批 国土会同规划部门形成分割批准意见及规划调整补缴土地出让金等分割转让方案,上报市人民政府审批;

签订合同 对审批核准的转让双方签订转让合同;

产权证的变更登记

第三十六条 【分割登记】出让建设用地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施分割转让后,在办理过户登记时除提交法律、法规规定的办理过户登记所需的文件外,登记机构还可视情况要求申请人提交下列材料:

(一)市规划部门出具的宗地分割意见或市住房城乡建设部门出具的建筑物分割施工图修改备案凭证,涉及建设工程规划许可内容变更的还应当有规划主管部门重新颁发的建设工程规划许可证; 

(二)涉及项目建筑设计方案已经市规委会审议或已经核发《建设工程规划许可证(临时)》的土地分割后,应按相关要求统一开发建设,市规划部门不再受理项目用地内单

个地块的规划报建申请,且用地内各个地块容积率等指标不单独核算。

(三)消防主管部门出具的建筑物分割消防安全验收合格文件; 

(四)测绘部门出具的建筑物分割测绘报告;

(五)其他相关资料。

第三十七条 【分割出让】出让建设用地使用权转让后,受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的,应当征得出让方同意并经市国土主管部门和城市规划部门批准,重新签订建设用地使用权出让合同,调整建设用地使用权出让金,但原建设用地使用权出让合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回建设用地使用权重新公开出让的除外。

受让人应当按照批准改变用途时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额,及时补缴建设用地使用权出让金,并按规定办理土地登记。

因城市总体规划功能发生变化,部分建设用地使用权改变为经营性用途的,报经市人民政府同意后,参照本条规定办理。

第五章  建设用地使用权出租

第三十八条 【出租定义】建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,既包括土地出租,也包括连地带房出租,由承租人向出租人支付租金的行为。

以出让方式取得的建设用地使用权出租纳入二级市场管理,签订《国有建设用地使用出租合同》,进入交易平台监管。

第三十九条 【收益收缴依据】以划拨方式取得的建设用地使用权出租,以及改变土地用途的建设用地使用权以营利为目的进行出租的,按照《城市房地产管理法》规定,应当将租金中所含的国家收益上缴国家。

承(出)租人未按原批准用途使用的,须经国土、规划及消防、环保等部门同意,并报市人民政府批准后,按照有关规定上缴短期土地用途变化的租金中所含的国家收益。

第四十条 【收缴范围】有下列情形之一的,应按本办法缴纳租赁收益:

(一)国有划拨土地上房屋出租的;

(二)国有建设用地上房屋临时改变用途或个人住宅改变用途用于出租门面房从事商业等经营性活动的;

(三)原以划拨方式取得的经营性国有土地,继续进行经营性活动的;

(四)企业改制涉及建设用地使用权以租赁方式处置的;

(五)其他法律法规规定应当缴纳租赁收益的。

上述所列情形的建设用地使用权人是租赁收益的缴纳义务人。按照本办法租赁收益缴纳义务人应与国土资源部门签订《租赁收益合同》)。《租赁收益合同》应约定地块的位置、面积、用途、缴纳期限、缴款标准、支付时间、支付方式、权利义务以及违约责任等内容。

第四十一条 【收缴标准】租赁收益一般按年征收,具体按合同约定期限缴纳。土地使用不满一年的按实际使用月份核定租赁收益(未满整月的按整月计征)。计缴方式为:应上缴的收益金(批准出租时原批准土地利用条件下的拟出让年限建设用地使用权市场评估价格批准出租时原批准土地利用条件下的划拨建设用地使用权权益价格)×1(1r)(r土地还原利率)。

租赁收益标准根据本市经济发展情况、物价水平、基准地价及土地还原利率等的变化作相应调整,并《租赁收益合同》签订时约定。

国有土地宗地建筑容积率大于或等于1的,按建筑面积征收租赁收益;建筑容积率小于1的,按土地面积征收租赁收益。

缴纳租赁收益的房地产权属、用途、面积等发生变更的,缴纳义务人应当自变更之日起10个工作日内,须申请办理租赁收益变更手续。

授权经营的土地,参照划拨土地计征租赁收益;使用权类型为作价出资(入股)、租赁的土地,参照出让土地计征租赁收益。

第四十二条 【遵从条件】未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。

土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 

国有建设用地上房屋临时改变房屋用途按本办法办理租赁收益缴纳手续的,不作为批准改变房屋产权、不动产登记用途及拆迁补偿安置的依据,其房屋产权、不动产登记用途及拆迁补偿安置标准仍按原批准用途确定。

第四十三条 【收缴方式】建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物出租后,租赁收益缴纳义务人应在10日内办理租赁收益上缴,应持下列资料到国有土地二级市场交易窗口按申报、调查、核准、备案、缴费等程序办理。

(一)租赁收益(土地年收益)申报表;

(二)《不动产权证》或《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或其他权属证明文件;

(三)营业执照(机构代码证)或自然人身份证明;

(四)涉及房屋出租的,需提供租赁协议书;

(五)按本办法规定需要规划部门批准临时改变房屋用途的,应提供住建部门批准文件;

(六)其他需提供的资料。

第四十四条 【责任监管】国有建设用地使用权租赁由市人民政府统一领导,市国土部门负责调查、备案。市财政部门负责制定租赁收益收缴标准与收缴核算管理工作,市地税部门具体办理租赁过程中涉及的税收征收工作。规划、工商、城管执法等主管部门按照各自职责协同做好租赁收益的征收工作。其中住建部门负责临时改变房屋用途的审批工作;工商部门负责在企业注册登记、营业执照年检时做好对经营场所土地使用情况核查和租赁收益征收工作;城管执法部门负责擅自改变房屋用途行为的查处工作。违反本办法,未在规定期限内签订土地租赁合同的单位或个人,国土资源主管部门可向其下达《租金征收决定书》,督促其限期缴纳土地租赁收益。建立划拨建设用地使用权出租的巡查发现、举报和查处机制,严格加强监管。国土资源、财政、税务、工商等部门应加强协作,在不动产登记、税务、工商等方面加强联动,加大土地出让收入及税费征收管理力度,防止国有资产流失。 

第四十五条 【遵从条件】教育科研、医疗卫生、文化创意等用地租赁收益征收另有规定的,从其规定。

第六章  建设用地使用权抵押

第四十六条 【抵押定义】建设用地使用权抵押,是指抵押人以其合法的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第四十七条 【抵押范围】下列国有土地使用权可以抵押:   

(一)以出让(包括作价出资或者入股、授权经营)方式取得国有土地使用权,取得不动产证明的;   

(二)以划拨方式取得国有土地使用权,取得不动产证明;

(三)作价出资(入股)、授权经营土地使用权申请抵押权登记时,应取得作价出资(入股)原批准机关同意,并且原批准机关明确同意作价出资(入股)土地在实现抵押权时,按出让土地使用权相关规定办理。

(四)法律、法规规定其他可以抵押的国有土地使用权。

第四十八条 【抵押权益】土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同,抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。并获得以下权益: 

(一)自然人、企业、其它经济组织均可作为抵押权人,依法以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权申请办理不动产抵押登记。具有金融资质的机构、单位、企业、年满十八周岁具有完全行为能力的自然人均可作为抵押权的权利主体,均可作为抵押权人依法申请以建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法优先受偿。

(二)划拨方式取得的国有建设用地使用权可设定抵押(公益性质用地除外),应当与地上建构筑物一并抵押。抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人,国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的48%。为实现房地产抵押权依法拍卖房地产时,应当从拍卖所得价款中优先缴纳土地出让金后,抵押权人顺序受偿。若抵押行为发生前,有欠缴税款的,税收先于抵押权执行。

(三)因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定办理过户登记。

(四)抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

(五)处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。 

(六)抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,应当依照规定办理注销抵押登记。 

(七)按《闲置土地处置办法》调查处置后,经认定为政府或政府部门原因造成土地闲置,或经认定为企业自身原因造成土地闲置并处置到位后,可按规定申请办理土地抵押登记。

第四十九条 【抵押限制】有下列情形之一的,不予抵押登记:
  (一)使用权不明或者权属有争议的

(二)市级以上人民政府依法决定收回的、列入征收、棚改、土地储备范围的;

(三)以出让(包括作价出资或入股、授权经营)方式取得国有土地使用权,未取得不动产证明的; 

(四)以划拨方式取得学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施及其土地

(五)未领取地上建筑物、附着物合法产权证明的划拨建设用地使用权;

(六)其地上建筑物、构筑物等列入文物保护范围或有重要纪念意义的;

(七)未按租赁合同约定完成开发建设的租赁建设用地使用权;

(八)司法机关依法查封或者以其他形式限制的建设用地使用权;

(九)地上建筑物已预售、建设用地使用权已设定预告登记或异议登记的;

(十)未分割产权,仅以部分宗地申请建设用地使用权抵押登记的;

(十一)法律、法规规定其他不得抵押的建设用地使用权。

第五十条 【抵押价值设定】应根据划拨建设用地使用权权益价格合理设定抵押价值,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的70%。抵押权人为非金融机构的,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的50%。

出让和作价出资(入股)建设用地使用权抵押的,当事人应参照出让建设用地使用权权益价格合理设定抵押价值,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的80%。抵押权人为非金融机构的,最大抵押金额(含利息)不得超过评估地价的60%。

抵押土地价值可由土地评估机构进行地价评估,也可以由抵押双方协商确定,但所担保的债权不得超出抵押物的价值。

评估或协商的土地价值明显高于市场价的,其产生的抵押风险由抵押权人自行承担。

第五十一条 【抵押登记】抵押双方当事人在签订借款合同和抵押合同后,持下列材料共同向登记中心申请建设用地使用权抵押登记。

(一)不动产登记申请书;
  ()不动产权证或土地使用权证;
  ()抵押双方组织机构代码证和法人代表资格证明书;
  ()法人或其他组织权力机构同意抵押的意见,需要主管部门批准的,还需提交主管部门同意抵押的书面意见;
  ()主合同和抵押合同(或最高额抵押合同);
  ()土地资产估价协议书或土地资产评估报告;
  ()连同在建建筑物抵押的,应当提交建设工程规划许可证;

)法律法规规定需要提交的其他资料。
  第五十二条 【登记审查】不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点:

(一)抵押财产是否已经办理不动产登记;

(二)抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产;

(三)抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确;最高额抵押权登记的,最高债权额限度、债权确定的期间是否明确; 

(四)申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致;

(五)在建建筑物抵押的,抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房;

(六)在建建筑物抵押,应当实地查看的,是否已实地查看;

(七)有查封登记的,不予办理抵押登记,但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记,不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记;

(八)办理抵押预告登记转抵押权首次登记,抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致;

(九)同一不动产上设有多个抵押权的,应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记;

(十)登记申请是否违反法律、行政法规的规定;

(十一)不动产登记操作规范(试行)第4章要求的其他审查事项。

审查后,不存在相关规定中不予登记情形的,记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。

第五十三条 【抵押权实现】抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

为实现划拨土地抵押权,抵押权人与抵押人以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿的,国有划拨土地使用权及其定着物的买受人持拍卖和变卖合同等有效法律文书,按土地二级市场试点相关政策规定办理土地转让手续;

出让土地使用权抵押权实现时,土地二级市场试点相关政策规定办理土地转让手续;作价出资(入股)土地使用权抵押权实现,参照出让土地使用权相关规定办理。

因处分抵押财产而取得建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照建设用地使用权转让的规定办理。

由人民法院、仲裁委员会进行抵押物的处置的,当事人持生效法律文书直接办理不动产登记。

第五十四条 【特别规定】在试点范围内办理划拨国有建设用地使用权抵押的,在申请抵押权登记时,双方须共同约定在实现抵押权时,由受让人优先补缴土地价款后方可清偿债务;并在抵押权实现的协议折价、拍卖和变卖等方式中对受让(买受人)进行告知和约定。

在试点范围内学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,须取得其主管或者上级部门同意抵押的书面意见,无主管或者上级部门的,须取得第三人为债务人向债权人提供的合法担保。 

第五十五条 【遵从条件】租赁建设用地使用权未经国土资源行政主管部门同意,不得设定抵押权。以国有租赁建设用地使用权为标的物设定抵押权,登记中心依法办理抵押登记手续,不再另行办理审批手续。
    以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押物在抵押权存续期间,其承担的共同担保义务不可分割。抵押人和抵押权人另有约定的,从其约定。 

已经抵押登记的建设用地使用权再次申请抵押登记的,抵押人应将已抵押登记的事实书面告知抵押权人,余额抵押所担保的债权不得超过抵押物价值减去已抵押登记金额的余额。

第五十六条 【抵押生效】建设用地使用权抵押合同自登记之日生效。

第七章  争议处理和法律责任

第五十七条 【争议处理】交易双方在土地交易过程中发生纠纷,可以向国有建设用地使用权二级市场交易管理机构或者市国土局、市政府申请调解;达成交易的,也可以依据合同约定,申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第五十八条 【责任追究】国有建设用地使用权二级市场及其工作人员违反本办法及有关规定的,由市国土资源局责令改正;情节严重,造成国有、集体资产流失或者给当事人造成经济损失的,除根据有关法律、法规承担民事责任外,由市国土资源局、市政府等有关部门依法追究有关责任人员的责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第五十九条 【法律责任】委托人不履行委托书承诺事项或拒绝交付土地(含拒签交地协议)的,应当依法承担违约责任。

竞投、竞买人以弄虚作假欺骗手段非法取得土地使用权的,由有关部门依职权撤销批准文件,责令退回非法占用的土地,并依照有关法律法规的规定处理。

竞投、竞买人之间恶意串通,情节严重,造成不良后果的,由有权机关立案查处;给他人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

承办土地交易的国家工作人员在土地交易活动中,接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

土地交易机构在土地交易过程中,违规操作给土地交易当事人造成经济损失的,应当参照国家赔偿法承担赔偿责任。

第八章  附  则

第六十条 本办法由三亚市国土资源局负责解释。

第六十一条 本办法自下发之日起施行,试点结束时(2018年12月30日)终止。

 

 

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