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三亚市土地利用总体规划(2006-2020年)

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2010-08-11 10:33:52 三亚市人民政府网

 

三亚市土地利用总体规划(2006-2020年)



目 录
第一章 总则 1
第一条 规划编制的背景 1
第二条 规划编制的目的 1
第三条 规划编制的依据 2
第四条 规划编制指导思想 3
第五条 规划编制原则与任务 3
第六条 规划编制范围与期限 5
第二章 土地利用现状与面临形势 6
第七条 土地利用结构与特点 6
第八条 土地利用的主要问题 7
第九条 土地利用效率与潜力 7
第十条 土地利用和管理面临形势 8
第三章 土地利用战略与规划目标 10
第十一条 土地利用战略 10
第十二条 规划目标 10
第十三条 调控指标 11
第四章 农用地结构调整与布局 14
第十四条 农用地结构调整 14
第十五条 耕地和基本农田布局与管理 14
第十六条 园地布局与管理 15
第十七条 林地布局与管理 15
第五章 建设用地结构调整与布局 17
第十八条 建设用地结构调整 17
第十九条 城乡建设用地结构调整与布局 17
第二十条 城镇工矿用地布局与管理 18
第二十一条 农村居民点布局与管理 19
第二十二条 旅游设施用地布局与管理 20
第二十三条 基础设施用地布局与管理 23
第六章 土地利用功能分区与用途管制 25
第二十四条 土地利用功能分区类型 25
第二十五条 土地利用分区功能与方向 25
第二十六条 土地用途分区的类型 26
第二十七条 土地用途分区管制措施 26
第七章 土地开发整理 32
第二十八条 土地开发整理的目标 32
第二十九条 土地开发整理的对象与途径 32
第三十条 土地开发整理重点区域 33
第八章  土地生态建设 34
第三十一条 土地生态建设的指导原则 34
第三十二条 生态建设用地规模与布局 35
第三十三条 土地生态建设的政策措施 35
第九章 中心城区及乡镇土地利用 38
第三十四条 中心城区土地利用 38
第三十五条 乡镇土地利用 39
第十章 规划实施保障措施 42
第三十六条 完善依法实施规划机制 42
第三十七条 创新土地利用决策机制 42
第三十八条 健全规划实施行政体制 43
第三十九条 完善规划实施经济措施 44
第四十条 构建土地利用动态监测体系 45
第十一章 附  则 46
第四十一条 规划文件 46
第四十二条 规划实施 46
第四十三条 规划解释 46
附表 47
附表1  三亚市土地利用结构调整表 47
附表2  三亚市耕地保有量、基本农田面积指标 48
附表3  三亚市重点建设项目用地规划表 49
附表4  三亚市土地整理、复垦、开发方案表 53
附表5  三亚市耕地保有量规划平衡表 55
附表6  三亚市非农建设用地新增面积控制指标表 56
附表7  三亚市土地用途分区面积规划表 57
附表8  三亚市规划前后各类用地面积表 58
附图 59

 
第一章 总则
第一条 规划编制的背景
(1)“十五”期间,三亚市人均GDP跨越1000美元,经济社会发展进入了新阶段,城市化进程进一步加快,产业结构优化升级,一批重点项目和基础设施建设工程相继上马,各类建设用地的需求旺盛。
(2)上一轮《三亚市土地利用总体规划(1997-2010年)》,是在土地供给紧缩政策的宏观背景下编制的,已不能适应国民经济和社会发展的新形势,客观上要求优化调整土地利用结构与空间布局。
(3)随着“以人为本”理念,以及全面、协调与可持续科学发展观的落实,统筹区域和城乡发展,协调保障发展与保护生态的关系日益重要,急需创新土地利用管理模式,科学编制土地利用总体规划。
第二条 规划编制的目的
根据三亚市建设国际性热带滨海旅游城市和率先全面建成小康社会的定位与要求,着眼协调土地利用和经济社会发展,城镇化建设和生态保护的关系,重点解决中长期土地利用与管理中面临的突出问题,明确提出土地利用目标与战略,统筹安排各区域、各行业用地指标,严格划分土地用途管制区,并制定管制规则与管制措施,宏观引导土地利用方式和土地利用战略的转变,科学保障三亚市经济社会可持续发展的用地需求。
第三条 规划编制的依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城乡规划法》
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
(4)《中华人民共和国基本农田保护条例》
(5)《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期调研工作意见的通知》(国办发[2005]32号)
(6)《海南省人民政府办公厅关于做好土地利用总体规划修编前期工作的通知》(琼府办[2005]80号)
(7)《海南省人民政府关于三亚市提前开展土地利用总体规划修编工作的批复》(琼府函[2007]110号)
(8)《海南省土地利用总体规划大纲(2006-2020年)》
(9)《海南省城乡总体规划(2005-2020)》
(10)《关于三亚统筹城乡全面建成小康社会30条》。 

第四条 规划编制指导思想
以《土地管理法》等法律法规为依据,以海南省土地利用总体规划大纲及其下达的主要规划调控指标为指导,遵循理性发展、以人为本的观念,围绕三亚市国民经济和社会发展目标,坚持节约集约用地原则,统筹区域、城乡和各业用地,优化土地利用结构与布局,协调经济发展与生态保护的关系,严格保护耕地与基本农田,强化土地利用功能分区,实行土地用途(空间)管制,完善规划实施保障机制,充分发挥土地利用总体规划在统筹城市经济社会发展、全面提升城市价值中的引导和调控作用。
第五条 规划编制原则与任务
1.规划编制原则
三亚市土地利用总体规划编制,遵循全局性、差异性、科学性和可操作性的原则:
(1)全局性。从三亚市经济社会发展的整体出发,协调区域之间、城乡之间、行业之间、开发建设与生态保护之间、效率与公平之间、近期与远期用地之间的关系,保障区域全面、协调与可持续发展。
(2)差异性。根据不同区域的自然地理背景、社会经济条件及其发展潜力,明确差异化的区域功能导向、土地利用策略和相应的土地利用管制措施。
(3)科学性。基于三亚市及其各镇域的发展基础、区位条件及人地关系状况,按照科学发展观要求,优化城乡发展用地结构与布局,强化土地利用的区域主导功能,积极推进土地集约利用。
(4)可操作性。落实海南省土地利用总体规划大纲下达的调控指标与任务,优先保障国家、省级和市级重大项目用地。创新土地利用管理机制,协调土地利用规划与城市规划、行业规划,妥善处理规划的刚性与弹性、约束性与预期性的关系,制定规划实施的可行措施。
2.规划编制任务
(1)分析三亚市土地利用现状特点和经济社会发展基本态势,诊断土地利用中存在的主要问题及其面临形势,明确规划期内土地利用战略与政策导向。
(2)明确土地利用调控目标,根据未来人口增长与经济发展空间格局,确定各乡镇土地利用调控指标,确保三亚市土地利用规划目标的落实。
(3)进行土地利用功能分区和土地用途(空间)管制分区,在分区基础上提出土地利用结构和布局优化的方向,以及土地用途管制的规则与措施。
(4)制定切实可行的经济、法律、社会、技术和管理等措施,保障土地利用总体规划的有效实施。
第六条 规划编制范围与期限
1.规划编制范围
规划编制范围:三亚市行政辖区内所有土地,土地总面积为1910.67平方公里。
2.规划编制期限
规划编制期限:2005年为规划基期,2006-2010年为规划近期,2006-2013年为规划过渡期,2006-2020年为规划远期。
 
第二章 土地利用现状与面临形势
第七条 土地利用结构与特点
1. 土地利用结构
(1)总体结构。2005年,全市土地总面积为191067公顷,其中农用地、建设用地、未利用地面积分别为151336公顷、14777公顷、24954公顷,分别占土地总面积的79.21%、7.73%、13.06%。
(2)农用地结构。耕地、园地、林地和其它农用地面积分别为24332公顷、23877公顷、100167公顷和2960公顷,分别占土地总面积的12.73%、12.50%、52.43%、1.55%。
(3)建设用地结构。城镇工矿、农村居民点、交通、水利和其他建设用地分别为2851公顷、4689公顷、1269公顷、1787公顷和4181公顷,分别占土地总面积的1.49%、2.45%、0.66%、0.94%和2.19%。
2. 土地利用特点
(1)农用地所占比重偏高,其中以林地和园地为主,耕地面积相对较少,其比重低于全省平均水平。
(2)建设用地中农村居民点、其他建设用地(包括旅游设施、军事用地等)所占比重较高,城镇用地、交通运输、水利设施用地明显不足。
(3)土地利用类型由滨海平原向内陆地区呈现出“城镇、旅游用地--现代农业--生态用地”条带状的分布格局。
第八条 土地利用的主要问题
(1)由于城镇发展、旅游设施建设多集中在滨海平原地带,而滨海平原区同时又是耕地、园地等农用地集中分布区,建设用地需求与农用地保护在空间上的重叠,加剧了土地利用的供需矛盾。
(2)各类旅游区的开发缺乏统筹规划,产业雷同与重复建设的现象比较普遍,旅游园区土地利用粗放、公用设施配套不完善的问题突出。
(3)热带现代农业是三亚市新农村建设生产发展的重要内容,但农业生产的设施建设落后,局部地区化肥农药的过量投入造成面源污染,对城市生态环境构成威胁,影响到三亚宜居城市的建设。
第九条 土地利用效率与潜力
(1)农业用地效率。1995-2005年,三亚市农业用地产出率从0.45万元/公顷增至1.45万元/公顷,年均递增率为12.4%。同期,海南农业用地产出率从0.48万元/公顷增至1.09万元/公顷,年均递增率为8.6%。
(2)建设用地效率。1995-2005年,三亚市建设用地产出率从63.2万元/公顷增至184.9万元/公顷,年均递增率为11.3%。同期,海南建设用地产出率从35.3万元/公顷增至81.5万元/公顷,年均递增率为8.7%。
(3)根据“四查清,四对照”调查与评价结果,三亚市高中低产田占农田面积的比例分别为3.2%、36.2%和60.6%。耕地总体质量较差,挖掘潜力大;低效利用的建设用地面积为750公顷,可调整利用面积为321公顷,其中城镇用地为120公顷,农村居民点用地为201公顷。
第十条 土地利用和管理面临形势
(1)建设海南“国际旅游岛”,将为三亚提升国际旅游产业竞争力、优化旅游用地结构与布局、提高土地利用效率,带来了新的机遇与挑战。
(2)三亚以热带农业为主的农业土地利用模式,与东南亚相邻国家具有相似性,建立中国-东盟自由贸易区,农业贸易的自由化和农产品的生态化,对三亚热带现代农业的转型发展提出了新要求。
(3)落实科学发展观,亟需加强土地宏观调控的体制与模式创新,根本转变经济发展中建设用地粗放型、外延扩张型的土地利用方式;规范土地成片开发,强化土地利用区域功能,成为加强土地利用规划与管理的重要任务。
(4)三亚作为海南省的南部中心城市,率先全面建成小康社会、率先统筹城乡协调发展,客观上要求尽快建立起城乡土地利用一体化配置的新机制,优化各业用地结构与布局,保障城乡协调发展与社会主义新农村建设。
 
第三章 土地利用战略与规划目标
第十一条 土地利用战略
(1)总体战略。贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,以科学发展观统领全市土地利用,凸显土地资源优势与价值,引导区域协调发展;统筹城乡土地利用,优化产业用地配置;创新土地集约利用机制,协调保护与发展关系;突出区域差异特征与特色,强化土地用途空间管制,整体提升区域土地利用价值,促进三亚经济社会又好又快发展。 
(2)空间战略。强化土地利用的区域功能,东拓西展,南北联动,推进“中心城市引领,东西两翼支撑,凸显北部生态,海陆阶梯推进”的土地利用空间战略。
优先保障三亚中心城镇建设用地,满足海棠湾、三亚湾、崖城湾东西两翼地区的滨海旅游、新型工业、文化产业、港口交通运输等重点项目用地;通过高起点调整产业结构,促使高效率土地利用方式由沿海逐步向内地推进;凸显北部山区土地利用生态服务功能与价值。
第十二条 规划目标
落实海南省土地利用总体规划大纲下达的土地利用调控指标,切实保护耕地和基本农田,优化调整建设用地结构,促进土地集约高效利用;围绕建设国际性热带滨海旅游城市的发展目标,统筹区域与城乡土地利用配置,优先保障城镇建设、重点区域与重点产业发展的合理用地需求;形成有力支撑三亚旅游产业升级、城市功能完善、城乡协调发展、生态环境安全的土地利用新格局。
第十三条 调控指标
1.约束性指标
(1)耕地保有量和基本农田面积指标
2005年,全市耕地面积为24332公顷。 2010年、2020年耕地保有量分别为24147公顷、24026公顷,分别比现状减少185公顷、306公顷。
2005年,全市基本农田面积为19619公顷。2010年、2020年基本农田保护面积均为19188公顷,比现状减少431公顷。
(2)城乡建设用地指标
2005年,全市城乡建设用地面积为7540公顷。2010年、2020年城乡建设用地规模分别控制在9190公顷、11380公顷以内。
2005年,全市城镇工矿用地面积为2851公顷,人均城镇工矿用地111平方米。2010年、2020年城镇工矿用地规模分别控制在4566公顷和7540公顷以内,人均城镇工矿用地分别控制在135平方米和151平方米以内。
(3)新增建设占用耕地和补充耕地指标
2006-2010年,全市新增建设占用耕地规模控制在816公顷以内,土地开发、整理与复垦补充耕地面积不少于816公顷。2006-2020年,全市新增建设占用耕地规模控制在1895公顷以内,土地开发、整理与复垦补充耕地面积不少于1895公顷。
2.预期性指标
(1)建设用地总规模
2005年,全市建设用地面积为14777公顷。2010年、2020年规划建设用地规模分别控制在19663公顷、26054公顷以内,分别比2005年增加4886公顷、11277公顷。
(2)新增建设占用农用地指标
2006-2010年,全市新增建设占用农用地的规模控制在3727公顷以内;2006-2020年,全市新增建设占用农用地的规模控制在8684公顷以内;
(3)园地指标
2005年,全市园地面积为23877公顷。2010年、2020年规划园地面积分别为42406公顷、39048公顷,分别比2005年增加18529公顷和15171公顷。
(4)林地指标
2005年,全市林地面积为100167公顷。2010年、2020年规划林地面积分别为92458公顷、92583公顷,分别比2005年减少7709公顷和7584公顷。
海南省下达的三亚市土地利用主要调控指标见专栏1。



第四章 农用地结构调整与布局
第十四条 农用地结构调整
(1)规划期内基本稳定耕地面积,适当调减园地面积,增加林地面积和其他农用地面积。
(2)2010年,农用地面积为163176公顷,较2005年增加11840公顷,其中耕地、园地、林地、其他农用地面积分别占14.80%、25.99%、56.66%、2.55%。
(3)2020年,农用地面积为160289公顷,较2005年增加8952公顷,其中耕地、园地、林地、其他农用地面积分别占14.99%、24.36%、57.76%、2.89%。
第十五条 耕地和基本农田布局与管理
(1)严格保护耕地,稳定粮田、反季节瓜菜种植,确保南繁育种基地面积。在梅山—崖城片区、南田—海棠湾片区、天涯片区、凤凰东—西片区、田独东—西片区、育才片区等耕地集中分布的区域,划定基本农田保护核心区,保护耕作层不受破坏,加强农田基本建设,重视基本农田质量的提高。南繁育种基地内的耕地应划为基本农田,进行特殊保护。
(2)用于农业结构调整的耕地防止破坏耕作层,重视保护和提升耕地综合生产能力。
(3)严格控制各类建设占用耕地。近期新增建设占用耕地规模控制在816公顷以内,远期新增建设占用耕地控制在1895公顷以内,实行耕地“占补平衡”。
第十六条 园地布局与管理
(1)稳定高产园地种植面积,提高园地利用效益,优化农用地资源配置,宜胶则胶,宜果则果;重点建设海棠湾橡胶和芒果生产基地,凤凰橡胶生产基地,天涯芒果和橡胶生产基地,崖城、田独与育才镇的芒果、槟榔、椰子等热带瓜果生产基地。
(2)鼓励将耕作条件较好的老化、低产园地逐步整理复垦为耕地,坡度在25°以上的园地应实行退园还林,加强木本园地的管理,防止水土流失。
(3)按照“利于生产、方便生活、节约资源、保护环境”与“体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场”的基本原则,整合重组农场橡胶园用地,充分发挥规模效益。
第十七条 林地布局与管理
(1)对高海拔山地区及河流、水库沿岸地区,实行荒坡地造林、封山育林和适度退耕还林,维护良好的生态环境;对低丘台地区的稀疏林地和灌木林,加强树种改良与林相改造,适度发展经济林;对滨海防护林与红树林生态系统,实行严格保护,充分发挥林地生态保护与景观生态功能。
(2)创新财政转移支付、生态移民等市场途径,建立健全林地保护区域补偿机制;合理调整林业种植结构,适度发展生态农业、生态旅游业等生态友好型产业;实现林地保护中开发、开发中保护,切实提高林地利用综合效益。
 
第五章 建设用地结构调整与布局
第十八条 建设用地结构调整
(1)规划期内增加城镇工矿用地和旅游建设用地(含旅游设施用地),重视保障交通、水利等基础设施用地,逐步调减和整合农村居民点用地规模。
(2)2010年,建设用地规模为19663公顷,较2005年增加4886公顷,其中城镇工矿、农村居民点、交通、水利和其他建设用地分别占23.22%、23.52%、11.58%、14.24%和27.44%。
(3)2020年,建设用地规模为26054公顷,较2005年增加11277公顷,其中城镇工矿、农村居民点、交通、水利和其他建设用地分别占28.94%、14.74%、10.40%、15.05%和30.87%。
第十九条 城乡建设用地结构调整与布局
(1)控制城乡建设用地总量,盘活利用存量,推行城镇建设用地增加与农村居民点缩并减少相挂钩的政策,增加城镇工矿用地,减少农村居民点用地。
城镇工矿用地与农村居民点用地比例由2005年的1 : 1.64调整为2010年的1:1.01,2013年的1:0.70,2020年的1 :0.51。
(2)统筹安排城乡基础设施和公共服务设施建设用地,切实提高中心城区辐射功能及其“以城带乡”的能力;积极引导农民住宅建设相对集中,逐步构建“城镇体系引领、基础设施支撑、农村住宅集中”的城乡一体化用地配置格局。
(3)划定城镇工矿建设用地和农村居民点用地的扩展边界,将城镇工矿用地、农村居民点用地限制在扩展边界之内。独立选址的规划建设项目,要强化科学论证和土地审批,确保科学选址与合理用地。
第二十条 城镇工矿用地布局与管理
(1)控制城镇工矿用地增长规模与速度,满足城市组团和南山创意科技工业园、田独工业区、中心渔港加工业区等工业发展的合理用地需求。近期重点保障中心城区、田独镇、凤凰镇、海棠镇的城镇发展用地,以及南山创意科技工业园和田独工业区的部分用地需求。
(2)优化城镇建设区内商业、居住、公共服务、城市交通、市政设施、城市绿地等用地结构,加快“城中村”改造,优先保障城镇基础设施用地、廉租住房,以及中低价位、中小型普通住房(含经济适用房)建设的土地供应。
(3)优化工矿用地布局,全面清理砖瓦窑厂或其他工矿废弃地,鼓励高标准产业园区的建设,现代服务业、高新技术产业、创意产业等科技含量高、预期效益好、文化品位独特、
生态和谐的新型产业集中布局在创意科技工业园(专栏2)。




第二十一条 农村居民点布局与管理
(1)创新农村宅基地市场化置换与配置机制,引导和规范农村宅基地合理流转,鼓励提高农村宅基地利用效率。新建住宅应优先安排利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地,严禁超标准占地建房。
规划期内农村居民点用地面积减少849公顷,2010年、2020年农村人均居民点用地控制在180平方米以内。
(2)依据农村居民点分布的区域差异,划分出城镇扩展区、中心村集聚区、项目带动区和移民拆建区等四类农村建设整合区。完善村镇建设规划,加强中心村的基础设施和公共设施建设,逐步实施村庄整合撤并,分类推进农村居民点用地整理。创新机制与管理措施,引导农村居民点适度集中。
(3)城镇扩展区是指以中心城区和城镇为中心,周边2-5公里辐射范围内的农村居民点类型。该区未来农村居民点应借助城镇发展的带动作用,通过城镇化进程推进农村居民点空间整合。
(4)中心村集聚区是指以产业特色突出、公共设施较好、具有一定集聚规模的农村居民点为中心,可引导周边居民点逐步向中心村集聚的区域。通过推进产业化支撑农民居住集中化,解决拆迁居民的长远生计问题。
(5)项目带动区是指由于项目进驻园区征用农村建设用地,并实行村庄迁建,推进农村居民点缩并和集中安置的区域。通过推进农民就业非农化,加快农村社区化进程。
(6)移民拆建区是指位于水源涵养区、生态敏感区或偏远山区的农村居民点需要进行异地移民重建的区域。通过实施劳务输出、非农就业工程,以及建立生态补偿机制,促进区域生态建设,根本改善移出农民的生产与生活条件。
第二十二条 旅游设施用地布局与管理
(1)构建东中西功能一体、协调发展的旅游用地新格局。东部以海棠湾为核心打造国际休闲度假旅游区,中部以亚龙湾和三亚湾为核心打造特色滨海旅游度假区,西部以南山和大小洞天为核心打造宗教文化旅游区。 
(2)坚持核心带动、分步推进原则,统筹整合区域旅游资源,避免旅游项目的功能雷同、重复建设与无序竞争。近期重点保障亚龙湾国家旅游度假区、海棠湾国际休闲度假区、南山文化旅游度假区景区改造与扩建工程等用地需求,适当安排南田温泉旅游度假区、红塘湾和坎秧湾的旅游建设项目用地(专栏3)。



(3)合理控制旅游房地产开发,旅游设施建设要服从基本农田保护与生态环境建设目标,不得随意扩大建设用地规模。2006-2020年新增旅游设施建设用地3863公顷,其中,2006-2010年新增旅游设施建设用地1216公顷。
(4)规范旅游用地成片开发,切实提高土地利用效益,防止土地圈占和闲置浪费。划定旅游复合区,加强旅游建设项目管理,严格实行土地利用指标控制,明确建设时序,分区分片开发,核定真实用地需求,保留必要的耕地、园地和林地,充分发挥农用地的景观和生态功能,促进农业景观和旅游设施景观的复合与协调统一,提升旅游复合区土地利用综合价值。
 
第二十三条 基础设施用地布局与管理
(1)适应“东拓西展、南进北扩”的发展战略,优化交通用地结构与布局,促进各类交通用地的集约高效利用。保障凤凰国际机场二期工程、铁路、高速公路、港口等重点项目用地需求,提升区域交通用地支撑城市持续快速发展的能力。
规划期内新增交通运输用地1441公顷,其中2006-2010年新增1007公顷。
(2)强化水利基础设施建设,优化区域用地布局。保障大隆水库等水库工程及大隆灌区等灌区工程用地,确保河道综合整治工程、水厂与输水管道网络工程等水利设施用地。
规划期内新增水利设施用地2133公顷,其中2006-2010年新增1013公顷。
(3)统筹安排能源设施用地供应,合理布局能源产业。保障南山火电厂扩建工程、城乡电网建设工程、天然气输配管网工程、抽水蓄能工程等重点项目用地。规划期内新增能源设施用地25公顷。
(4)保障城镇垃圾处理转运与填埋项目用地,确保污水处理设施用地需求,不断提高城乡污水与垃圾收集处理能力。规划期内新增环保设施用地40公顷。
 规划期内主要基础设施建设项目见专栏4。

 


 
第六章 土地利用功能分区与用途管制 
第二十四条 土地利用功能分区类型
依据三亚市城乡经济社会发展总体战略,遵循地域差异性、功能主导性、利用一致性原则,划分出三亚市土地利用功能区。主要包括城镇工矿综合产业用地区、热带滨海旅游产业用地区、中部热带高效农业发展用地区、北部生态保护用地区。
第二十五条 土地利用分区功能与方向
1.城镇工矿综合产业用地区
满足快速城镇化发展的需要,区域土地利用主导功能是面向城镇化、高新技术产业和海洋产业发展,强化城镇基础设施与公用服务设施的支撑能力,提升城市综合服务功能与竞争力。重点保障城市基础设施建设、新型工业产业园区与城市生态建设的合理用地需求。
2. 热带滨海旅游产业用地区
围绕建设国际性热带滨海旅游城市的定位与发展目标,区域土地利用主导功能是服务于热带滨海旅游业的持续、快速发展,坚持商贸、高效农业、特色文化等多业并举,引领旅游经济繁荣和社会进步。重点保障旅游设施、生态文明新农村及生态防护建设的合理用地需求。
3. 中部热带高效农业发展用地区
面向建设海南热带高效现代农业和推进农业产业化发展的战略需求,大力发展热带高效农业,建设现代农业产业化基地,提高农用地利用效率与效益,加快新农村建设步伐,促进农业增效和农村经济发展。重点加强耕地和基本农田保护,适度扩大热带作物种植规模。
4. 北部生态保护用地区
建设三亚山区生态屏障,土地利用主导功能是涵养水源、调节气候,全面提升山区生态服务价值,为城市可持续发展提供良好的生态基础。重点加强生态用地保护,保障生态型产业发展的合理用地需求。
第二十六条 土地用途分区的类型
在土地利用功能分区基础上,依据土地用途和管制措施的差异性,划分三亚市土地用途(空间)管制区。主要包括城镇集聚区、旅游发展区、工矿建设区、农村建设整合区、基本农田保护区、一般耕地区、林业用地区、园地用地区(专栏5)。




第二十七条 土地用途分区管制措施
1. 城镇集聚区
(1)划定城镇发展控制区,增强用地规划弹性。在发展控制区内,严格按照本次规划的用地指标安排城镇建设项目。
(2)城镇建成区内禁止污染型工业用地,引导企业逐步向工业园区迁移和集中。
(3)城镇建设优先利用存量用地、闲置地和废弃地。统筹城乡土地配置,实行城镇建设用地增长与农村居民点缩并减少相挂钩。
(4)城镇土地利用应符合三亚城市总体规划。农用地在批准改变用途之前,应按原用途使用,不得荒芜。
2. 旅游发展区
(1)土地利用应符合三亚旅游发展规划,合理布局区内旅游设施建设项目用地,禁止旅游设施用地占用保护区基本农田。
(2)合理、有序开发旅游用地,优先建设旅游产业核心区,防止土地资源低效利用和浪费,重视保护景观生态用地。
(3)严禁占用区内的旅游景观资源,以及不合理的农业生产、环境污染等破坏旅游景观的活动。
(4)旅游复合区界线范围内,项目具体选址可根据实际需要灵活布局,但不得随意扩大建设用地总规模,严格实行土地利用指标控制。区内农用地在批准改变用途之前,应按照原用途使用,不得荒芜。
3. 工矿建设区
(1)制定各类工矿用地审批标准,包括投资强度、环境容量等指标,引导各类项目向工业园区集中,充分发挥产业集聚效应。
(2)建立工矿用地效率的考核体系,鼓励盘活工矿园区内存量建设用地,加大土地整理力度,提高土地集约利用水平。
(3)禁止引进污染环境或影响旅游业发展的工业项目,鼓励科技含量高、资源消耗低、污染物排放小的环境友好型工业项目进入。
(4)工矿建设区内因生产建设挖损、塌陷和压占的土地,应及时进行复垦利用。
(5)工矿建设区内农用地在批准改变用途之前,应按照原用途使用,不得荒芜。
4. 农村建设整合区
(1)依据村镇规划,因地制宜地推进村庄合并、迁村并点等农村居民点土地整理工程,逐步实现村庄建设的集中化和规模化。
(2)合理划定农村建设整合区及其农村居民点人均用地标准,鼓励盘活村镇存量土地,提高村庄建设用地的集约利用水平。
(3)划定村镇建设边界,将城市总体规划控制区内、滨海旅游区内,以及主要道路交通沿线两侧划为农村建设管制范围,严格限制农村居民点扩建。
(4)新建房屋应符合村镇建设规划和新农村建设要求,严禁未批先建和“一户多宅”,严格控制村镇建设占用耕地和基本农田。
5. 基本农田保护区
(1)执行国务院颁发的《基本农田保护条例》和《海南省基本农田保护区管理规定》,严格基本农田保护区内的各项用地审批制度。
(2)禁止改变基本农田用途或在基本农田保护区内擅自挖沙、取土、采石和堆放固体废物。
(3)建立基本农田建设的长效投入与保护补偿机制,稳定提高基本农田的综合生产能力。
(4)结合国家土地开发整理政策,加强基本农田保护区内农田水利、道路等农业基础设施建设。
(5)运用高精度遥感与地理信息系统手段,对基本农田保护区实行动态监测、评估与考核。
 6. 一般耕地区
(1)区内现有非农建设用地和其他零星农用地、未利用地应当优先整理、复垦、开发为耕地,规划期间确实不能整理、复垦或调整的,可保留现状用途,但不能扩大其面积。
(2)不得破坏、污染或荒芜区内土地,禁止占用耕地进行除农田防护林之外的各类造林、绿化带建设活动。
(3)严格限制非农建设占用一般耕地区内的耕地,确保实现规划期内耕地保有量目标。
7. 林业用地区
(1)林业用地区内的土地主要供林业生产、生态保护及其服务设施建设使用,不得擅自转变用途。
(2)加强自然保护区建设,严格生态公益林保护,限制陡坡垦殖,禁止毁林开荒。实行有计划更新,未经许可,严禁各种采伐活动。
(3)建立区域林地保护补偿机制与标准,采取财政转移支付、生态移民等措施,促进林业用地区农村经济可持续发展。
(4)鼓励凭借热带旅游资源、特色农业资源与独特民俗文化资源优势,发展生态农业、生态旅游等生态友好型产业。
(5)不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动,严禁非农建设毁损区内林地。
(6)加强林地的抚育更新,改善林相,提高林地利用率。
(7)推广先进的适用技术,优化林种结构,进一步发挥林地的经济效益,建设永续利用的用材林基地。

8. 木本园地用地区
(1)木本园地区土地主要用于种植木本热带作物及其种植园服务设施建设使用,不得擅自转变用途。尤其禁止将坡度大于25度的木本区用地改种草本作物园地等。
(2)鼓励建设热带现代特色农业园区,严禁非本区服务设施的各类建设占用名、优、特种植园。
(3)鼓励木本园地区内影响种植业生产的耕地或其它农用地调整为木本园地用地区。
(4)区内土地实行转用许可制,在批准改变用途前应按照原用途使用,不得随意采伐破坏和建设占用。
(5)积极发展生生态型和观光型种植园区,与旅游业、环境保护相结合,提高土地综合效益。


9、其他农用地区
(1)区内土地主要用作草本作物和牧草种植及为畜牧水产养殖等其他农业生产服务;
(2)区内现有建设用地和其他零星农用地应当复垦或调整为一般农地,规划期间确实不能复垦或调整的,可保留现状用途,但不得扩大面积;
(3)不得破坏、污染和荒芜区内土地;
(4)严禁占用区内土地进行非农建设(高压线塔基、地下管线以及不宜在居民点、工矿区内配置的国家与省级基础设施建设项目除外)。
 
 
 
第七章 土地开发整理
第二十八条 土地开发整理的目标
(1)土地开发整理是完成耕地保有量和建设占补平衡指标的重要保证。2006-2020年土地开发整理增加耕地1830公顷,其中农地整理增加耕地305公顷,村庄整理增加耕地388公顷,改造中低产田309公顷,开垦宜耕后备土地资源增加耕地471公顷,工矿废弃地复垦增加耕地356公顷。2006-2010年土地开发整理补充耕地面积为816公顷。
(2)土地开发整理是推进城镇建设用地增加与农村居民点缩并减少相挂钩的重要途径。按照统筹城乡用地结构调整要求,实现对建设整合区内全部农村居民点用地的开发整理,满足城镇发展新增建设用地需求,鼓励增加耕地、园地或林地等适宜的农用地类型。
第二十九条 土地开发整理的对象与途径
(1)适度开发整理宜农后备土地资源,坡度较陡的未利用地应优先整理为林地,山脚、河谷等地势低平区的未利用地应适度开垦为优质园地,现状耕地周边零星分散的未利用地应整理为耕地。
(2)推进农用地改造和综合整治,加大耕地田间道路、田坎、沟渠、塘洼、田头地角的土地整理力度;整理复垦闲置低效的农用地,建设高标准基本农田和热带高效农业基地。
(3)加大工矿企业废弃地、砖瓦厂废弃地、墓地及其它非成片建设用地的土地复垦力度,按照统筹恢复土地生产功能、改善生态环境的目标要求,鼓励复垦土地的综合利用。
(4)逐步开展农村废弃土地和闲置宅基地整理,引导村镇宅基地的内涵改造与优化布局。鼓励城镇周边农村居民点“村改居”;保留新农村建设规划暨文明生态村建设规划确定的村庄,以及其它区位较优、经济条件较好的村庄和集镇;鼓励地处偏远、规模较小或生态环境较为敏感的村庄实行迁村并点。
第三十条 土地开发整理重点区域 
(1)优先开展天涯镇布山、布铺与文门,海棠湾镇仲田、岭仔村与马止者村,崖城镇南滨农场与梅山,育才镇雅林、抱便水库东侧与青法,凤凰镇同井等农用地整理项目。
(2)重点整理复垦海棠湾旅游复合区、南田温泉旅游复合区、坎秧湾旅游复合区、南山文化旅游度假区,以及城镇建设区内的闲散农村居民点用地。
(3)加大育才镇、凤凰镇等乡镇宜农未利用地的开发利用力度,促使部分未利用地,以及老化、低产园地优先开发整理为耕地。
 
第八章  土地生态建设
第三十一条 土地生态建设的指导原则
1.保护性开发原则
遵循生态保护优先,实行保护性土地开发。在不破坏生态环境的前提下进行土地开发和利用。禁止任何以牺牲生态环境为代价的土地开发及利用行为。
2.统筹协调原则
全面落实科学发展观,统筹协调经济发展与生态建设、旅游开发与生态保护、农业结构调整与生态保育的关系,促进土地资源可持续利用。
3.生态承载原则
土地利用要以保护和提高土地生态环境承载力为前提,禁止在自然保护区、森林公园、水源涵养地、海防林等生态敏感脆弱区进行高强度土地开发活动。
4.分级分区保护原则
对不同资源环境条件下的土地进行分级生态培育,划定禁止开发、限制开发的对象和范围,明确具体保护措施。对生态敏感地区,通过建立自然保护区和封山育林实行严格保护。对其他地区,加强生态建设和产业引导,合理利用资源,减轻生态环境压力。
5.景观和谐原则
在空间上要形成城镇建设、旅游开发、农业生产等土地利用的和谐景观格局,禁止造成自然景观破坏或文化景观冲突的各种土地利用与建设活动。
第三十二条 生态建设用地规模与布局
生态建设用地包括各类林地,也包括耕地、园地和水域。林地包括自然保护区、森林公园、其他天然林地、海防林、经济林等,主要分布在沿海和北部山区,自然保护区包括南山岭自然保护区、红塘岭自然保护区、大岭自然保护区、甘什岭自然保护区等,面积7969公顷,主要分布在沿海、北部山区及河流水库水源地等处。木本园地是三亚生态用地的重要组成部分,主要分布在自然保护区、森林公园等天然林地周围的丘陵台地区。至2010年,规划林地规模为92458公顷,木本园地规模33377公顷,两者合计林木覆盖率将达到65.7%。
第三十三条 土地生态建设的政策措施
1.加强林地保护
严格保护北部天然林、沿海防护林和红树林,禁止建设占用、商品林开发、开采石料和毁林垦荒等损毁生态公益林的活动。
严格按照《中华人民共和国自然保护区条例》对自然保护区进行管理。自然保护区的核心区内不得开展旅游活动;在核心区外围的缓冲区,只允许进入从事科学研究观测活动;缓冲区外围的实验区,可进入从事科普观光旅游活动,但不得建立永久性住宿、餐饮、娱乐设施,严禁开设与自然保护区保护方向不一致的旅游项目。
遵照海南省人民政府颁布的《海南省沿海防护林建设与保护规定》,加强建设沿海防护林,保障沿海防护林用地,严禁建设占用或挖塘养殖。
建立生态建设补偿机制,从沿海土地开发收益中划拨专项资金作为生态建设补偿基金,增强北部山区生态建设与环境保护的积极性。
2.规范旅游开发建设活动
北部山区、周边岛屿等生态敏感性地区禁止大规模建设永久性建筑设施,要注重人工建筑与生态环境的和谐共存,避免房地产建设对旅游景观的破坏。
开展生态环境敏感性评价,明确生态承载能力,划定生态功能区,合理布局产业,分区域制定生态管制措施,旅游基础设施建设要避开脆弱敏感的生态区域,科学预测旅游区游客容量,杜绝掠夺式开发和破坏性建设。
土地开发项目必须进行环境影响评价和专家论证,评估土地开发利用的生态环境效应,加强开发建设项目生态环境保护的管制力度,新景点、新项目开发建设必须充分考虑其环境影响和区域环境容量,禁止有损生态环境的产业和项目入驻三亚。
3.加强农用地的管理
鼓励以热带现代生态农业为特色的农业资源开发,减少农药、化肥的使用,减轻土壤的面源污染。坡度在15°以上的农用地利用应采取修筑梯田等防护性耕作措施,25°以上的坡耕地和园地应逐步退耕还林或退园还林,防止水土流失。
4.强化周边海域生态保护
加强养殖业环境管理,严禁在海边毁林挖池养虾,减少污水排放等对海岸线景观和海洋生态的破坏。防治滩涂养殖污染,逐步扩大生态养殖比例,合理控制养殖的区域与面积。
加强珊瑚礁自然保护区建设,严格执行《中华人民共和国自然保护区条例》,对珊瑚礁海域实行重点保护。
 
第九章 中心城区及乡镇土地利用
第三十四条 中心城区土地利用
1.发展目标
中心城区的发展目标:把中心城区建设成为三亚市政治、经济、文化的中心区、国际性热带滨海旅游城市的核心区、统筹城乡协调发展的引领区,全面提升土地利用价值的示范区。
2.用地规模
2010年、2020年中心城区建设用地规模分别达到3534公顷、3918公顷。其中,2010年、2020年城市用地分别为2260公顷、2752公顷。
3.土地利用方向和开发时序
(1)中心城区土地主要用于城市建设,保障城市政治、经济、文化、旅游和商贸服务业用地需求,优化海滨旅游度假用地布局,提升城市土地集约利用水平。
(2)中心城区近期土地开发应以利用闲置土地、盘活低效存量用地为主,按照“服务旅游、营造特色”的战略,进行旧城和城中村改造,提升城市旅游服务功能和水平。远期城市开发建设,体现“东拓西扩,南北联动”战略,逐步扩大辐射范围,落实用地控制规模。
第三十五条 乡镇土地利用
1.海棠湾镇土地利用
(1)海棠湾镇土地利用重点满足海棠湾国际旅游休闲度假区的旅游设施与配套基础设施建设、城镇发展、农民安置用地,以及面向海棠湾国际旅游度假区的内线旅游观光设施用地和热带特色现代农业发展用地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在3400公顷和5041公顷以内,其中城镇工矿用地分别为198公顷、254公顷;耕地保有量分别为5273公顷和4593公顷,其中基本农田面积为3193公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在128公顷以内,补充耕地规模不少于128公顷。
2.田独镇土地利用
(1)田独镇土地利用重点满足亚龙湾国家级旅游度假区的旅游设施与配套基础设施建设、城镇发展、农民安置用地,以及海洋渔业和热带高效农业发展用地,严格保护北部山区生态防护林地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在4324公顷、6104公顷以内,其中城镇工矿用地分别为966公顷、1750公顷;耕地保有量分别为3062公顷和2690公顷,其中基本农田面积为1959公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在107公顷以内,在市域范围内补充耕地规模不少于107公顷。
3.凤凰镇土地利用
(1)凤凰镇土地利用重点保障凤凰机场改扩建工程和机场中转设施建设用地,满足城镇发展、城郊型农业和旅游产品加工业用地,严格保护北部山区生态防护林地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在3283公顷和4094公顷以内,其中城镇工矿用地分别为488公顷、759公顷;耕地保有量分别不少于3670公顷和3332公顷,其中基本农田面积为2660公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在244公顷以内,在市域范围内补充耕地规模不少于244公顷。
4.天涯镇土地利用
(1)天涯镇土地利用重点满足天涯海角名胜游览区旅游设施用地、城镇发展和旅游服务业用地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在1359公顷和1521公顷以内,其中城镇工矿用地分别为102公顷、104公顷;耕地保有量分别不少于2354公顷和2869公顷,其中基本农田面积为2459公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在50公顷以内,补充耕地规模不少于50公顷。

5.崖城镇土地利用
(1)崖城镇土地利用重点满足城镇改造与发展、南山创意科技工业园区、南山文化旅游和生态农业旅游用地,保障热带水果、反季节瓜菜、海洋渔业、南繁育种业等热带高效农业及配套农产品加工业用地,保障北部山区生态防护林地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在2654公顷和3725公顷以内,其中城镇工矿用地分别为762公顷、1574公顷;耕地保有量分别为7386公顷和8084公顷,其中基本农田面积为6665公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在191公顷以内,补充耕地规模不少于191公顷。
6.育才镇土地利用
(1)育才镇土地利用重点满足城镇发展建设用地、山区特色农业、种养业和南药生产用地,保障北部山区生态防护林地。
(2)2010年、2020年建设用地总规模分别控制在1109公顷和1650公顷以内,其中城镇工矿用地分别为50公顷、105公顷;耕地保有量分别不少于2225公顷和2300公顷,其中基本农田面积为2130公顷;近期新增建设用地占用耕地规模控制在50公顷以内,补充耕地规模不少于50公顷。
 
第十章 规划实施保障措施
第三十六条 完善依法实施规划机制
(1)深入开展土地规划法律法规宣传和教育,进一步提高公众依法用地、按规划用地的意识。严格依法管理土地,积极推进土地利用方式转变,对违反规划占地者,应依法追究责任。
(2)制定土地利用总体规划实施条例,明确土地利用规划功能,发挥土地利用规划在土地利用规模、结构、布局和时序上的引导作用,确定土地利用规划在统筹城乡建设和土地管理中的龙头地位,加强土地利用规划的宏观调控作用。
(3)土地利用总体规划修改必须依法进行。对土地利用强制性内容的修改,必须按照法定程序报原批准机关审批;对非强制性内容的修改,必须报原批准机关的同级国土资源管理部门审批。
(4)加大土地管理执法力度,建立经常性的规划监督管理体制。土地行政管理的职能部门,要依法实施土地利用规划,把规划监督管理工作纳入工作目标责任制考核。
第三十七条 创新土地利用决策机制
(1)建立健全公众参与制度。积极扩大规划民主决策和公众参与,增强规划编制的公开性和透明性;完善公众参与机制,广泛听取群众意见;经批准的土地利用总体规划,应依法公告,接受公众监督。
(2)健全土地利用决策主体,建立政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策的土地利用规划机制;完善规划实施的专家咨询制度和部门协调机制。
(3)合理利用规划机动用地指标,增强规划弹性,有效调节未来社会经济发展的波动性与不平衡性可能导致的建设用地变化。机动指标由市政府统一掌握使用,主要保障重要的、急需的建设项目选点用地。
第三十八条 健全规划实施行政体制
(1)严格执行土地利用总体规划。土地利用总体规划依法批准后,具有直接的法律效力,应将规划所确定的各项目标和指标纳入三亚市国民经济和社会发展规划和计划,并严格执行。
(2)明确乡镇耕地保护和节约集约用地责任的考核体系。各乡镇政府主管领导要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。将耕地保护和节约集约利用指标作为方经济社会发展评价和干部实绩考核的重要因素。
(3)加强建设项目用地预审。建立多部门间协调联动机制,严把建设项目用地合理性论证审查关;完善分级预审办法,建立预审的专家咨询制度,切实提高预审质量和水平。
(4)强化规划实施的中期和年度控制。编制和实施土地利用年度计划和五年中期规划,加强土地利用计划管理;建立土地年度计划指标台帐制度,完善土地利用计划动态监管体系。
(5)建立规划实施的动态绩效评价与考核机制。实施土地利用总体规划年度报告制度,对上一年度的规划实施情况进行评价,及时发现规划实施中存在的问题,查找原因,总结经验,制定对策,保障规划顺利实施。
第三十九条 完善规划实施经济措施
(1)积极推进土地有偿使用制度。严格执行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度,加强划拨用地管理,严格控制划拨用地范围,全面推进国有土地的有偿使用。
(2)充分发挥市场对土地资源的配置作用。明晰土地产权,规范土地市场,培育各类土地中介服务组织,健全土地收益分配机制,鼓励土地合理流转,推进土地资源的市场化配置。
(3)健全与完善对耕地和基本农田保护的财政补贴机制,积极探索三亚北部生态保护区的生态补偿机制,通过财政转移支付等手段,鼓励土地资源保护,兼顾社会公平,构建社会和谐、环境友好、资源永续利用的长效机制。
(4)强化税收对土地利用的调控作用。提高耕地占用税税率,调整新增建设用地土地有偿使用费,征收土地保有税,增加土地交易税,通过税收和金融杠杆调节,促进土地集约高效利用。
第四十条 构建土地利用动态监测体系
(1)定期监测镇级以上建成区建设用地规模、基本农田保护状况,查清土地利用规划实施、耕地保护目标责任制以及违法用地情况。
(2)重点监测城市建成区、城市扩展区、农村建设区、旅游开发区、基本农田保护区和自然保护区的土地利用动态变化。
(3)实行重点项目科学化管理,建立重点建设项目及土地开发整理复垦项目的实施进度、质量跟踪与评估体系。
(4)完善城镇地价动态监测体系,加强对土地供给、用途分类、供应价格、土地开发利用进度及其效率等重要信息的获取和发布。
 
 第十一章 附  则
第四十一条 规划文件
本规划由规划文本、规划说明、规划图件三部分组成。规划文本和规划图件具有同等效力,规划说明是对规划文本中若干问题的具体解释和补充。
第四十二条 规划实施
本规划自海南省人民政府批准之日起实行。原规划同时废止。
第四十三条 规划解释
本规划由三亚市人民政府负责解释。

附表1  三亚市土地利用结构调整表

 



















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